MERCADO IMOBILIÁRIO:CENÁRIO ATUAL

O mercado imobiliário no Brasil hoje (com a SELIC em patamares elevados) vive um momento de tensões, mas também de certa resiliência. Aqui vai um panorama do que se sabe atualmente — prós, contras e como os bancos estão encarando o crédito imobiliário.

O que está indo bem — a resiliência do mercado:

• Apesar dos juros altos, o setor imobiliário vem registrando números bastante positivos. No 3º trimestre de 2025, por exemplo, houve crescimento nos lançamentos e nas vendas: foram cerca de 108,8 mil unidades lançadas no trimestre, elevando o acumulado do ano para ~307 mil, e vendas que totalizaram ~312 mil unidades no ano. CBIC

• No primeiro semestre de 2025, o mercado também bateu recordes — com crescimento nas vendas e lançamentos residenciais mesmo com a SELIC elevada. Autimob+2celere-ce.com.br+2

• Parte dessa dinâmica é explicada pela demanda habitacional reprimida, o desejo de muitas famílias pela casa própria e também pelo apelo de imóveis de médio e alto padrão, que têm menor dependência de financiamento bancário. celere-ce.com.br+2Cimento Itambé+2

• Além disso, programas habitacionais e subsídios públicos — como os do Minha Casa Minha Vida (ou seus sucessores/substitutivos) — continuam desempenhando papel importante para manter a demanda, especialmente em faixas de renda mais baixa. Autimob+2Serviços e Informações do Brasil+2

  
  

Em resumo: o mercado não “desabou”. Apesar das dificuldades, há compradores — sobretudo quem não depende exclusivamente de crédito — e construtoras/investidores bem capitalizados.

Pressões e desafios — juros altos e crédito mais caro:

• A SELIC, que já atingiu 15% ao ano, torna o financiamento imobiliário mais caro. Isso encarece as parcelas e reduz a atratividade de financiamentos por bancos ou pelo mercado tradicional. Contadores+2Jornal do Brasil+2

• Como consequência, cresce o interesse por alternativas ao financiamento tradicional, como consórcios imobiliários — modalidade sem juros (embora com taxa de administração), que passou a ser vista como uma opção mais acessível por quem busca imóvel. BM&C NEWS+1

• Alguns analistas estimam que, com a SELIC alta, o volume total de financiamentos bancados por poupança — um dos pilares do crédito imobiliário no Brasil — deve recuar de 2024 para 2025: de ~R$ 186,7 bilhões em 2024 para algo entre ~R$ 155 bilhões em 2025, recuo de ~15–20%. JC+2Investing.com Brasil+2

• A oferta de crédito pelos bancos, especialmente por meio de poupança, sente os efeitos da desvalorização da captação via poupança, o que afeta diretamente a concessão de financiamentos imobiliários. abrainc.org.br+2Abecip+2

  
  

Ou seja: para quem depende de financiamento, o momento exige mais cautela — parcelas mais altas, mais exigências de entrada, e condições menos estimulantes.

🏦 Como os bancos e o sistema de crédito imobiliário estão reagindo:

• Segundo a Abecip (associação de entidades de crédito e poupança), no início de 2025 o crédito imobiliário para pessoa física ainda não teve impacto drástico, mas já mostrando sinais de desaceleração: crescimento de ~20% nos primeiros três meses, mas a expansão caiu para ~11% entre janeiro e maio. Abecip+1

• A previsão da Abecip para 2025 é de que o volume de crédito concedido ao final do ano supere R$ 120 bilhões — o que indica que, mesmo com a desaceleração, o crédito continuará expressivo. Abecip+1

• Bancos e instituições financeiras, por sua vez, têm reajustado as taxas de financiamento imobiliário para refletir o ambiente de juros altos — o que diminui a capacidade de compra de famílias de classe média, por exemplo. Investing.com Brasil+1

• Em contrapartida, há um movimento governamental para estimular o crédito e a habitação no Brasil: o governo recentemente apontou intenção de ampliar a participação do crédito imobiliário no PIB de cerca de 10% para entre 15% e 20% nos próximos anos. Serviços e Informações do Brasil Isso sinaliza que pode haver incentivos ou políticas públicas visando facilitar o acesso à casa própria no médio prazo. Serviços e Informações do Brasil

  
  

🔮 Perspectivas para os próximos meses:

• Se a SELIC continuar elevada, ou subir ainda mais, é provável que o financiamento bancário fique ainda mais caro — o que tende a frear parte da demanda por imóveis financiados.

• Nesse contexto, o mercado pode seguir polarizando: imóveis de alto padrão e famílias com recursos próprios tendem a continuar movimentando o setor; já o segmento da classe média dependente de financiamento poderá enfrentar mais dificuldades.

• Alternativas como consórcio imobiliário ou programas públicos de habitação podem ganhar peso — especialmente para quem busca imóvel com orçamento mais apertado.

• Ao mesmo tempo, se as políticas de estímulo ao crédito imobiliário se concretizarem, com incentivos do governo ou bancos, pode haver uma reconfiguração do mercado — mas tudo depende de estabilidade macroeconômica, inflação e de como evolui a SELIC.

  
  

✅ Minha leitura — o mercado está em um “momento híbrido”

Eu diria que o mercado imobiliário atual no Brasil vive um momento híbrido: nem euforia de boom, nem colapso — mas uma “ressaca”. Ainda existe demanda real por imóveis, grande procura por moradia própria e oferta de imóveis, mas o crédito caro e as incertezas econômicas fazem muitos compradores recuarem ou postergarem a compra.

Para os próximos 12–24 meses, com impactos diretos sobre preços, volume de vendas/lançamentos, comportamento dos bancos e recomendações práticas. As fontes são atualizadas sobre a SELIC, dados da Abecip e o avanço dos consórcios para fundamentar as estimativas. Agência Brasil+4Reuters+4Reuters+4

Resumo do ponto de partida (situação atual)

• SELIC: 15% ao ano (pausada em patamar elevado nas últimas reuniões do Copom). Reuters+1

• Abecip: expectativa de queda no volume de financiamentos em 2025 (projeções variando entre recuo moderado e recuo mais acentuado dependendo do período). Abecip+1

• Consórcio: forte avanço como alternativa ao financiamento tradicional — crescimento expressivo nas adesões e contemplações em 2025. Abecip+1

Cenário A — Pessimista (SELIC permanece alta ~15% por 12–18 meses)

Premissa: Copom mantém a SELIC perto de 15% por longo período (pressão sobre inflação, cautela fiscal). Reuters

Impactos esperados (12 meses / 24 meses)

• Financiamento bancário: queda acentuada no volume de financiamentos (–10% a –20% no primeiro ano), com crédito mais seletivo, maior exigência de entrada e spreads maiores. Abecip

• Preços de oferta: pressão para moderação/estabilização; imóveis com excesso de preço demoram mais a vender (descontos mais frequentes em segmentos médios).

• Lançamentos: incorporadoras retardam lançamentos que dependam fortemente de financiamento; priorizam projetos com pré-venda por parcela ou vendas à vista.

• Consórcio/alternativas: forte migração de compradores para consórcios, permutas e compra direta com recursos próprios. Abecip

Cenário B — Base (SELIC alta agora, mas cai moderadamente para ~12% até o fim de 2026)

Premissa: Copom inicia cortes graduais em 2026; mercado já precifica expectativa de queda (Focus/analistas mostram projeção de redução no horizonte). Reuters

Impactos esperados (12 meses / 24 meses)

• Financiamento bancário: desaceleração em 2025 seguida de recuperação gradual em 2026 — volumes estabilizam e retomam parcialmente (queda moderada anual, depois recuperação parcial). Abecip

• Preços: leves ajustes em 2025 (nívelamento) e recuperação moderada em 2026 conforme juros recuam.

• Lançamentos: incorporadoras mantêm cronograma, mas com maior cuidado (foco em produtos que vendam com menor dependência de financiamento).

• Consórcio: continua relevante, mas com maior competição de crédito à medida que juros caem.

Cenário C — Otimista (SELIC cai rápido para <10% em 12 meses)

Premissa: inflação se acomoda, Copom sucessivamente reduz a SELIC para níveis próximos a 8–10% no horizonte de 12 meses (cenário mais favorável e dependente de evolução macro). Reuters+1

Impactos esperados

• Financiamento bancário: forte retomada do crédito imobiliário, aumento no número de concessões e maior competição entre bancos por carteira imobiliária.

• Preços: valorização moderada, retomada da confiança do comprador que depende de financiamento.

• Lançamentos: aumento de lançamentos residenciais de médio padrão, projetos off-plan ganham tração.

• Consórcio: crescimento desacelera em comparação ao boom que teve com juros altos, mas continua como alternativa.

Probabilidades:

• Base (maior probabilidade): cenário B — a Selic tende a cair gradualmente em 2026 (expectativa de analistas), portanto recuperação moderada do crédito.

• Pessimista: possível se inflação surpreender ou se houver choque fiscal — mantém Selic alta por mais tempo.

• Otimista: depende de desinflação mais rápida e bom ambiente fiscal — menos provável, mas possível.